一、项目概况2

　　二、物业管理内容3

　　三、物业管理模式9

　　四、物业公司组织机构和管理制度11

　　五、物业费的成本测算18

　　六、业服务内容、标准及质量保证措施25

　　七、管理总体目标与分项目标38

　　一、项目概况

　　1。地理位置

　　该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。

　　2。项目主要经济指标

　　项目计量单位数值

　　居住区规划总用地Hm213。23

　　1。居住区用地Hm29。87

　　①住宅用地Hm26。89

　　②公建用地Hm21。31

　　③道路用地Hm21。24

　　④公共绿地Hm20。42

　　2。其它用地Hm23。36

　　居住户数户1292

　　居住人数人4134

　　户均人数人/户3。2

　　总建筑面积万m219。11

　　1。居住区用地内建筑总面积万m216。23

　　①住宅建筑面积万m214。87

　　②公建面积万m21。46

　　2。大卖场总建筑面积万m22。88

　　项目计量单位数值

　　①大卖场面积万m21。17

　　②扩建面积（三层）万m20。96

　　③公建面积万m20。75

　　地下车库及人防万m20。28

　　3。底层架空面积万m21。25

　　住宅平均层数层7。5

　　人口毛密度人/hm2411。1

　　住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128。5

　　住宅建筑配套密度（净）套/hm2184。0

　　住宅建筑面积毛密度万m2/hm21。496

　　住宅建筑面积净密度万m2/hm22。144

　　容积率万m2/hm21。64

　　停车率%50。0

　　停车位辆634

　　地面停车率%8。7

　　地面停车位辆110

　　住宅建筑净密度%28。5

　　建筑密度%25。6

　　绿地率%40。2

　　二、物业管理内容

　　物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。

　　1、房屋及设施设备管理

　　1。1建筑公共部位得到维修、养护和管理

　　范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

　　房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

　　A、工作的主动性

　　管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

　　B、工作的多样性

　　根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

　　C、工作的针对性

　　在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

　　1。2共用设施、设备的管理

　　范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。

　　共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

　　1。3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

　　范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

　　根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

　　1。4智能化设施设备

　　范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

　　根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

　　2、环境卫生管理